ESCRITURA PÚBLICA

En nuestro derecho, para la transmisión de la propiedad, se sigue el sistema de libertad de forma. Un documento privado, seguido de la entrega de la vivienda, es suficiente para transmitir la propiedad de la misma.
Sin embargo, son evidentes las ventajas de la escritura pública:
- Mayor seguridad jurídica.
-Reducción de la litigiosidad, por el asesoramiento notarial previo, y porque el notario comprobará la titularidad y cargas de la vivienda, y apreciará la legalidad de las condiciones del contrato.
La escritura por sí sola es suficiente para transmitir la propiedad (equivale a la entrega).

- La escritura pública produce otros importantes efectos que redundan en beneficio de ambas partes (comprador y vendedor). Muy resumidamente:
a) Da constancia fehaciente a la celebración del contrato y a la fecha del mismo.
b) Hace prueba contra los contratantes de las declaraciones hechas por los mismos.
c) Se presume la plena legalidad del documento y su valor sólo puede ser destruido por los tribunales.
d) Garantiza la capacidad y la legitimación.
e) Garantiza el título y las cargas, a través de la coordinación telemática con el Registro de la Propiedad.

El notario, como funcionario público que es, actúa con independencia e imparcialidad respecto a las partes contratantes, prestando su asesoramiento a ambas, y muy especialmente a la parte más necesitada de este consejo y asesoramiento. Usted puede tener plena confianza en su notario, de ahí la importancia de la libertad de elección de notario. (El derecho de elección de notario es un derecho que asiste al comprador).

La escritura pública posibilita el acceso al Registro de la Propiedad. Sólo la venta en escritura pública, por los parámetros que conlleva, tiene acceso al Registro. Si a éste accedieran otros documentos, el Registro vería resquebrajada su credibilidad.

La plena seguridad de la transmisión se obtiene con la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El notario, una vez otorgada la escritura de compraventa puede enviar un fax al Registro de la Propiedad comunicando la operación el mismo día del otorgamiento de la escritura, así uste quedará plenamente asegurado.

La estracha colaborción de notarios y registradores de la propiedad le proporciona la seguridad de que compra la vivienda al verdadero propietario y libre de cargas, sin que pueda verse afectado por fraudes o errores.

El notario, sí usted lo desea, llevará a cabo los trámites posteriores al otorgamiento de la escritura: (liquidación de impuestos estatales, autonómicos o municipales, presentación y retirada de documentos en el Registro de la Propiedad, cambios de titularidad catastral, etc...)

Ver otros aspectos relacionados con la compra de viviendas en el apartado préstamos hipotecarios.

El coste de la escritura vendrá determinado fundamentalmente por el precio de la venta pero influyen también otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se soliciten o la existencia de operaciones conexas como pueden ser la subrogación en un hipoteca preexistente o el que se pacte una condicioón resolutoria en garantía de un precio aplazado.

Tratándose de primeras ventas de Viviendas de Protección Oficial se aplica un arancel especial que supone una gran reducción en el precio de la escritura.

Se recogen a continuación unos criterios orientativos para supuestos de escrituras de compraventa simples, sin operaciones conexas, y con un extensión normal. Las cantidades indicadas se incrementan con el IVA correspondiente (16%):

ASPECTOS FISCALES

Hay que distinguir entre compra a promotor (vivienda nueva) y compra a particular (segundo mano).

Compra a un promotor (vivienda nueva)

En el caso de adquisición de vivienda nueva, la transmisión, como operación empresarial habitual, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, que lo ingresará en Hacienda. El tipo es del 7% (en Vivienda de Protección Oficial, hay un tipo reducido del 4%).

Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 16%.

Además deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 0,5% (tipos distintos en algunas Comunidades Autónomas - País Vasco y Navarra). La liquidación de este impuesto la puede hacer usted a través del notario (o bien a través de un gestor o personalmente).

Compra a un particular (segundo mano)

En el caso de que compre a un particular, es decir, se trata de viviendas usadas o de segunda mano, deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales al tipo de 6% sobre el valor real de la adquisición (que en principio es el valor declarado en la escritura, sin perjuicio de las posibles comprobaciones de la Hacienda Pública para el caso de que el valor declarado no se ajuste a la realidad; en caso de divergencias entre el valor declarado y el valor real, las sanciones pueden ser graves). La liquidación de este impuesto podrá hacerla a través de un despacho notarial o través de un gestor, o usted personalmente.

Otros aspectos fiscales

1. Tenga en cuenta siempre las posibles desgravaciones fiscales por adquisición de vivienda: 15% de las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda (residencia habitual) en el impuesto sobre la renta, con un límite cuantitativo que no podrá superar la cifra de 1.500.000 ptas. anuales (ampliable a 2.000.000 si se trata de contribuyentes minusválidos). En caso de financiación ajena, habrán de incluirse en la cifra anterior la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma pero aumenta el porcentaje efectivo de deducción. Los límites cuantitativos y porcentuales pueden variar si la inversión tuvo lugar con anterioridad al 4 de mayo de 1998. Puede obtener las ventajas de la desgravación incluso antes de la adquisición a través de las llamadas cuentas vivienda (hasta cuatro años antes de la compra).

2. A los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en la declaración correspondiente al ejercicio en que se ha efectuado la venta, el vendedor deberá tributar por la ganancia patrimonial obtenida. Se considera que la ganancia patrimonial es el resultado de aminorar el precio de venta en el importe del precio de adquisición, entendiendo por este último el precio que en su día se pagó incrementado con los costes de las inversiones y mejoras y los gastos y tributos que, en su día, fueron satisfechos, todo ello actualizado en función de unos coeficientes que se aprueban anualmente. Si hubieran transcurrido más de dos años desde la adquisición, la cantidad resultante tributa al tipo fijo del 20%. Si la adquisición de la vivienda que se transmite tuvo lugar con anterioridad a 31 de diciembre de 1994, se aplica un coeficiente reductor del 11,11 por 100 sobre la ganancia patrimonial, por cada año de permanencia en el patrimonio del del transmitente, redondeado por exceso, dejando de estar sujeta, por tanto, cuando el periodo de permanencia sea superior a diez años. Habiéndose efectuado mejoras el cómputo del periodo de permanencia de éstas en el patrimonio del transmitente abarca desde la fecha en que se hubiesen realizado y el 31 de diciembre de 1994.