¿QUÉ ES UNA HIPOTECA?

 En realizada se debe hablar de préstamo hipotecario porque hay dos elementos:

 - Un contrato principal de préstamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un Banco o Caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).
 - Y la hipoteca, que es una garantía que da el deudor.

Esta consiste en que un inmueble (o varios) se da como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el Banco o Caja de ahorros puede, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o , en su defecto, para el deudor.

Al tener el Banco o Caja de Ahorros una garantía especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más largo y un interés más ventajoso que en los créditos personales.

El inmueble, hasta que se procede a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Banco limita estas posibilidades (sin que se las pueda prohibir).

Esta no es la única forma de garantía posible. Puede constituirse una prensa sobre bienes muebles o hipotecas especiales sobre automóviles o maquinaria industrial. También pueden otras personas prestar fianza.

 PETICIÓN DE PRÉSTAMO

 Vamos a ver los pasos en el caso del préstamo que toma un particular de un Banco o Caja de Ahorros para adquirir una vivienda que es el supuesto más típico, aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca.

Aunque damos unos consejos generales, conviene ante cualquier duda acudir a un notario, ya que éste va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que le puede dar un asesoramiento independiente y gratuito, sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

Veamos cuáles son los pasos que hay que seguir:

A. Ver qué cantidad se va a pedir

B. Obtener información

C. Solicitar el préstamo y obtener la oferta vinculante

D. Escritura pública ante el notario

E. Inscripción del préstamo

F. Cancelación

A. Ver qué cantidad se va a pedir.

Hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida); comisiones de apertura que cobra el Banco (que no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo), gastos de notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc. Por tanto, hay que contar con ellos y no pedir justo lo que nos falte para opagar la casa porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos.

Por otra parte, hay que saber que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valor de la vivienda, aunque hay excepciones.

Los Bancos consideran, además, que las cuotas mensuales no deben superar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo.

B. Obtener información de varias entidades de crédito.

Dada la importancia de la operación, no se puede acudir sólo a nuestro Banco de de toda la vida. Hay que ver las distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestro banco.

La información básica se consigue a través de un folleto informativo que las entidades deben entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite.

C. Solicitar el préstamo y obtener la oferta vinculante.

Una vez solicitado el présstamo se pueden devengar determinados gastos como la tasación de la finca que se va a hipotecar, informe sobre la situación registral, etc..., que deben venir especificados en el folleto informativo.

La oferta vinculante es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del contrato. Son básicamente las condiciones que citábamos antes, previstas ya para el préstamo concreto que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en algún gasto, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones para ver si son buenas, y el cuadro de amortización para ver si podemos hacer frente a los pagos.

La oferta vinculante tiene una duración mínima de diez dias, plazo que el cliente tiene para examinarla y aceptarla o rechazarla.

A la hora de que nos concedan un préstamo, hay que tener en cuenta que el valor de la vivienda no es el único criterio para conceder el préstamo, sino que es básico, para el que presta, la solvencia y la capacidad de devolver el préstamo por el deudor. Al Banco le interesa, sobre todo, que se devuelva el préstamo: en pública subasta el precio de la casa suele ser menor que el de mercado normal y al Banco no le interesa quedarse con muchas casas como consecuencia de los impagos.

D. Escritura pública ante el notario.

Una vez aceptada la oferta vinculante, se remite la documentación a un notario para que prepare la escritura. Aunque la mayoría de los Bancos o Cajas de Ahorros no lo dicen, el cliente tiene derecho a elegir notario. Cualquier notario tiene la obligación de asesorar de manera imparcial al que recibe el préstamo, pero éste tiene derecho, si lo desea, a elegir el notario que él prefiera para otorgar la escritura, comunicándoselo al Banco o Caja de Ahorros.

El Cliente también tiene derecho a examinar el proyecto de escritura en el despacho del notario dentro de los tres días hábiles anteriores a la firma.

Aun que es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento al notario antes de este momento, se ha establecido este plazo de tres días para que se pueda examinar el proyecto de escritura completo, en el que figuran ya todas las condiciones financieras y nofinancieras, y se pueda consultar al notario cualquier duda.

El otorgamiento de la escritura no es sólo firmar. El prestatario puede pedir que se le deje leer la escritura y el notario leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El contrato, que redacta el Banco, suele ser largo, pero es importante prestar la máxima atención, y hacer todas las preguntas que se deseen.

Es el último momenta para aclarar todas las dudas que se puedan tener antes de firmar, momento en el que ya no se puede volver atrás. Hemos visto que se debe examinar el folleto informativo, la oferta vinculante, e incluso la escritura antes de la firma, pero también en este último momento se puede obtener el asesoramiento del notario sobre cualquier cuestión dudosa.

Lo que no se puede es tratar de negociar las condiciones con el Banco en este momento. Normalmente los represantantes del Banco que van a firmar no tienen autoridad para cambiar el contenido del préstamo hipotecario en el momento de la firma. Se podrá firmar o no firmar pero es difícil (no imposible) que se cambien las condiciones en el momento de la firma ante el notario.

Quién firma: el apoderado o apoderados del Banco, el/los que reciben el préstamo, el/los dueños del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el préstamo, pero no es necesario que sea así. Es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra -normalmente un familiar cercano- el que dé en garantía un inmueble que le pertenece.

A veces el Banco puede exigir que, además de la garantía de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con estas fianzas pues convierten al que las da en otro deudor, al que en cualquier momento le pueden pedir que devuelva el préstamo, igual que lo recibió, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes.

E. Inscripción del préstamo

Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad.

Previamente se deberá liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5% de la cantidad garantizada, equivalente a aproximadamente el 1% de la cantidad prestada).

A veces sólo después de que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede disponer del dinero prestado.

F. Cancelación

Es una operación posterior al préstamo, el último acto una vez que se haya pagado totalmente aquél.

Si bien cuando se paga el préstamo en su totalidad ya no podrá hacerse efectiva la hipoteca pues ésta sólo se ejecuta en caso de impago, es necesario hacer constar formalmente esa extinción de la hipoteca a través de la cancelación.

Es necesario para ello una nueva escritura pública ante notario, cuyos gastos se suelen prever en la escritura de constitución de hipoteca, que serán de cuenta del deudor. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los represantes del Banco o Caja de Ahorros.